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某五星级酒店建设项目建议书doc

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  某五星级酒店扶植项目建议书.doc

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  五星级酒店扶植项目建议书 第一章 概论 第一节 项目概况 1. 项目名称 ××五星级酒店 2. 项目申办单元: ××无限公司 3. 项目拟选地址 北京市××区西单贸易区××大街 4. 项目布景 4.1 ××工程,是北京市贸易区革新的重点工程之一(占地20公顷、总建筑面积80多万平方米),是集金融、旅游、购物、文化、文化、文娱、办公等为一体的大型分析性贸易开辟工程。拟建“××五星级酒店”是该工程的主要构成部门,场址原为1992年经处所当局批复扶植的分析楼项目。原分析楼项目因拆迁问题、投资政策和经停业态市场变化等多种缘由,未能如期实施。 4.2 按照当前国度出台的一系列房地产政策,以及北京市房地产市场、投资情况和市场需求的变化,连系北京市市场情况、特征、形成和窬量,经阐发认为:地西单贸易区范畴及北京金融核心附近,进行顺应市场需求的贸易、办事业、旅游业项目扶植(如扶植高档酒店等)另有必然的空间区位。因而,业主审时度势、把握机遇、按照方针市场(五星级酒店为空白)特点,从头确定了企业的使命与方针,决定将原分析楼项目转换为五星级酒店项目,并通过高程度的运营办理而发生较好的社会效益和经济效益。 4.3 该项目于2000年6月8日由A公司与B公司(外商)签订和谈由两边出资地京设立一家中外合伙公司——××五星级酒店无限公司(注册本钱××万元美元,中文占70%、加方占30%)。 拟在原分析楼项目场址上投资扶植××五星级酒店。 4.4 目前扶植场地拆迁与平整工功课已完成,具备了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期前提。 5. 项目性质、运营范畴、扶植内容、规模和进度估计 拟建项目根基定位为五星级尺度的奢华酒店(含部门酒店式公寓),运营范畴以住宿、餐饮、文娱为主,以中小型会议、展览与展现、购物为辅。占地面积13000平方米,建筑面积109030平方米(方案A)。扶植内容为:客房、酒店式公寓、会议核心、中小型展览与展现厅以及文娱、购物、泊车场合等。项目总投资154850万元(方案A,含铺底流动资金),全数由合伙公司处理。北京××五星级酒店是一座集集高档客房、餐饮、会议核心、商场、文娱场合、地下泊车场等为一体的现代化、智能化分析性贸易办事设备。该项目估计来岁开工,扶植周期3年,2004年扶植并投放利用。 6.项目前期动作环境 2000年8月,完成以下几项申请的前期预备工作:一是委托××工程征询公司编制可毛生研究演讲;二是别离向北京市计委、国度计委报告请示项目扶植的根基设法及根据;三是拟于9月下旬正式行文向北京市计委、国度计委申报立项。 第二节 合伙两边简介 1. A公司 A公司系房地产分析性开辟公司。它成立于××年,1993年实行股份制,1994年接收一外资公司入股后成为合伙股份无限公司。目前,注册资金×亿元;总资产63亿元,净资产32亿元。近年来,全公司累计从境外引进资金3.88亿美元。公司具有正式员工235人,此中本科以上学历130人,占55%。 公司现年房地产开完工面积跨越1500万平方米,以其雄厚的经济实力、丰硕的运营办理经验及优良的经停业绩和诺言名列北京市三大房地产企业之中。 当前国度一系列主改政策出台,激发了北京市大规模的市政扶植和旧城革新新高潮,为房地产斥地了广漠和新和成长空间。××公司将通过贯彻ISO9000尺度系列,进一步提高公司办理程度,勤奋降低成本,为客户供给对劲的房地产产物和办事。 2. B公司 是一家注册于加拿大的资产运营和投资控股公司,次要营业为投融资、房地产,以及通过合伙与从属公司形式处置的药品研、产、销。八十年代初,该公司在中国大陆、香港与台湾地域投资、运营地产品业和处置制衣及相关商品产物商业。1999年停业收入3.8亿美元、净资产6.8亿美元。 该公司凭仗发卖渠道、投融资等方面劣势在过去的8年傍边参与了多个项目标投融资工作。 3. 委托办理 ××五星级酒店无限公司将委托在国际上享有盛誉的酒店办理集团——×××办理集团对建成后××五星级酒店日常营业进行运营与办理。 日前,××酒店办理集团已中中国运营3家酒店,××五星级酒店将是该酒店办理集团在中国境内创办的第四家高档酒店。 第三节 本《项目建议书》的编制根据、指点思惟、准绳和内容 1. 编制根据 1.1 《××无限公司停业执照》。 1.2 《××股份无限公司天分证书》。 1.3 《××五星级酒店合伙运营和谈书》。 1.4 扶植用地核准书附件 1.5 北京市河山资本和衡宇办理局(原北京市房管局)对于申请耽误项目用地刻日的批复。 2. 指点思惟 2.1.1 充实操纵项目扶植地点地的区位劣势,搞好项目标规划设想,凸起经济、先辈、适用、美妙、舒服和多功能性。 2.1.2 项目扶植既是安身国内,又是放眼国外。安身国内就是要环绕成长城市经济、学问经济、假日经济、首都旅游资本、人文劣势等做好旅游参观事业这篇文章,并为北京金融核心成长搞好全方位办事。放眼国外就是是抓住我国即将插手世贸组织这个机缘做好进一步扩大对外开放和驱逐国际市场所作的预备工作,为国表里商商业交换、文化交换做出贡献。 2.1.3 项目扶植是按照北京市城市总体规划的要求,与北京市特别是西城区的城市扶植相连系,与西单贸易一条街的全体开辟相连系,与北京金融核心扶植相连系,通过项目扶植,进一步完美周边情况和项目扶植地点地的城市核心区域功能,缔造优良的投资情况和运营氛围,吸引更多的客户,谋求项目最大的经济效益和社会效益。 2.2 准绳 2.2.1 酒店设想既要现行特点表现行业特点(住宿、餐饮、文娱、商务、旅游、展览与展现、购物、会议、寒暄等),又是具有办事社会(满足市场需要、添加就业、拉动全市经济增加等)的功能。 2.2.2 做好项目标经济阐发和财政阐发,为项目扶植单元(投资方)和项目扶植主管以及审批单元供给科学、精确的决策根据。 3. 内容 按照本项目标扶植方案、申办单元的行业特点和将来运营策略的要求,本《项目建议书》次要研究的范畴和内容如下: 3.1 概论 3.2 项目扶植的需要性 3.3 市场阐发与预测 3.4 扶植用地及相关配套前提 3.5 扶植方案 3.6 环保、劳动平安与卫生 3.7 投资估算与资金来历 3.8 扶植进度与资金利用 3.9 项目组织机构与动作体例 3.10 运营体例与策略 3.11 经济效益评价 3.12 风险性阐发 第四节 本《项目建议书》编制的目标与感化 通过对项目扶植需要性、市场阐发、扶植规模、投资估算、效益评价、结论与建议等次要内容进行比力科学、完整、精确的定性和定量阐发,编制比力规范的《项目建议书》,从而为业主进行项目扶植前期工作和为立项审批单元供给相关决策根据。 第五节 结论与扶植 1. 在全面阐发市场、精确运营定位、提高办事程度的前提下,项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目标社会效益次要表此刻:起首,为北京市繁荣西单、成长西城的计谋实施做出贡献,带动北京市旧城改建工作的成长;其次,添加了国度和北京市的税收;第三,可为社会供给近千个工作岗亭,协助当局分忧解难;第四,为满足跟着经济成长而逐步增加的市场需求做贡献。 在发生社会效益的同时,投资方也将伴跟着项目标开辟扶植而博得必然的经济效益:一是能够通过经济获得利润,逐渐收回投资;二是××五星级酒店地处北京贸易核心和金融核心,投资方在这一地域具有高档物业,必将提高其市场竟争力和企业的出名度,从而巩固和扩大企业运营范畴;三是××酒店办理集团作为在国际上享有盛誉的酒店办理集团,其对××五星级酒店建成后的运营办理,必将推进北京市酒店业运营程度、办事程度及总体经济效益的逐渐提高。 2.项目风险大小投资决定于论证能否科学、扶植期间以及运营过程中不成预知要素的多寡与处理的难易程度等。 3.分析阐发,目前在西单贸易一条街富贵地带和北京金融核心附近扶植硬件设备一流、软件办理一流的五星级五星级酒店机会比力得当,既有需要(填补空白、满足需求、改善结构与布局矛盾)又有可能(相关前提具备)。建议国度相关部分核准立项。 第二章 项目建议的需要性 1.是鞭策北京市当局城区经济成长计谋的需要 鼎新开放以来,北京城区经济成长持续增加,目前曾经到了一个可否再上新台阶的环节期间。××五星级酒店扶植将成为西单周边地域经济成长,甚至全市经济扶植起到鞭策感化。 2.是继续深化贸易畅通体系体例鼎新,不竭提高企业办理程度的需要 近10余年来,畅通范畴通过在分歧业业中测验考试中外合伙,一方面引进了资金,另一方面引进了手艺和办理,从而鞭策了我国畅通体系体例的总体成长和分析效益提高。可是,我们在软件办理方面与国外先辈程度比拟还有较大差距。因而,继续在酒店业进行有选择的中外合伙项目,重点引进软件办理,对继续深化我国畅通体系体例鼎新、不竭提高贸易企业办理程度仍具有主要意义。 3.是实施行业精品计谋,进行布局调整的需要 目前京城各类酒店数量并不少,但软硬设备可谓一流、办事程度今消费者对劲的精品中高档酒店并不多,且具有结构过于集中、运营布局不尽合理的问题。北京××五星级酒店的成立将对缓解此类矛盾起到应有感化(填补了西城区五星级酒店为空白的情况)。 4.是进一步鞭策对外开放,完美首国都市功能的需要 ××五星级酒店当令扶植,对添加西单贸易区和北京金融核心办事设备、完美首国都市功能;对进一步鞭策中外各方面的交换,进一步巩固和扩大对外开放功效,具有必然意义。 5.是优化地盘资本设置装备摆设,确保地盘增值的需要 西城区是北京市的政治、文化、贸易核心地带,也是扶植中的金融核心地点地。项目扶植所处的西单贸易核心地带,商场云集,各大金融机构集中于附近,西单商场、华威大厦、西单赛特大厦、中友商场、西单文化广场、首都时代广场、图书大厦、中银大厦、国内商业局、金融核心等相互陪衬、彼此呼应。这一地域的地盘十分宝贵,长年空置很是可惜。 ××五星级酒店的扶植,有益于房地产资本的优化设置装备摆设,有益于房地财产的流动开辟和确保地盘增值。 6.是革新旧城区的需要 项目地点地周边的达智危房革新区分析项目是与西城区的重点工程一次性规划、同步进行的。该项目标扶植有益于推进西单地域危房革新工程的全面开展。 7.是商务勾当成长的需要 本项目紧邻北京市金融与贸易核心,建成后可为四周各大金融及其他机构公事人员供给商务勾当、商住用房和休闲、文娱场合。 8.是进一步鞭策旅游业成长的需要 北京是一座具有长久汗青和光耀文化的名城,旅游资本极其丰硕。目前,年参观人数跨越200万人次。畅旺的旅游业和各类政治、经济文化勾当,为北京酒店业供给了充实的成长机缘。反之,扶植办理、办事、设备一流的高档酒店对旅游业的进一步成长也会起到应有的鞭策感化。 9.是成长项目本身劣势的需要 项目地点的地域,是北京市属于文化本质较高、经济发财、人民糊口充足的地域。出格是××地域,为京城三豪富贵贸易区之一。颠末近年来的革新,商区的面孔面目一新,一批现代商厦的开业以及世界级零售商家的加盟,使此地购物情况和办事程度更上一层楼。 汗青长久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映,西单文化广场将成为长安街上的新景观和休闲文娱的较佳场合。周边特有的文化空气使“××五星级酒店”更具魅力。 该项目距西二环1.1公里,北二环5公里,东二环6公里,回复门内大街100米,地铁站近在天涯。生齿稠密、经济成长在西单地域本来就具备优良的市政前提,颠末近年的革新,该地域的各类市政设备更趋完美,市政规划充实考虑到成长的需要,投资情况比力抱负。 第三章 市场阐发与预测 第一节 北京市旅游市场简析 北京作为环球闻名的国际化城市和具有长久文化成长史的古都皇城,具有丰硕的旅游资本;旅游业、酒店业的劣势得天独厚。作为全国的政治、经济、文化核心和中国面向世界的窗口,北京城内相关设备齐备、人才荟萃,商机浩繁。 1.当前北京旅游业的根基环境 1.1 旅客 1999年全市欢迎海外旅游者252.39万人(约占全国的9.3%),比1998年增加14.68%。此中外国人205.02万人,比1998年增加15.06%;港澳同胞26.53万人,比1998年增加6.31%;台湾同胞17.53万人,比1998年增加24.08%,华侨3.32万人,比1998年增加17.16%。 1.2 收入 颠末鼎新开放20余年的成长,北京国际旅游业创收从1980年的1.2亿美元添加到1999年的24.96亿美元(占全国的18%)。1999年北京旅游业国内国际总收入达662.16亿元人民币(相当于全市总产值的10%和第三财产添加值的32%)。1999年全市涉外酒店停业收入总额为123.19亿元,上缴税费12.59亿元(比1998年同期增加1个百分点),利润总额为4.87亿元(比1998年同期增加89.49%)。 1.3 从业人员 旅游业间接从业人员30.28万人,间接从业人员约99万人;酒店从业人员12.2万人。旅游业已成为北京市第三财产的支柱和最具成长前景的财产之一。 2. 来京海外旅客相关环境 2.1 来历 1999年亚洲旅客(包罗港澳台地域)144.34万人,欧洲旅客58.26万人。次要客源国(前十名)是:日本(45.65万)、美国(24.09万)、韩国(19.15万)、马来西亚(10.95万)、德国(10.53万)、英国(8.81万)、法国(7.88万)、新加坡(7.28万)、加拿大(5.45万)、澳大利亚(4.85万)。此中,韩国来京人数从1998年排序第5名升至第3名。 2.2 破费 近8年海外旅游者人均破费(单元:美元) 年份 人均花遇 -------------- 1993 615 1994 989 1995 1054 1996 1028 1997 1054 1998 1082.3 1999 1032.17 2000 1062.31 1999年海外旅游者在京破费 海外旅游者 外国人 华侨 港澳同胞 台湾同胞 --------------------------------------------------------------------- 人均天破费(美元) 219.61 228.73 194.62 149.23 172.26 人均破费(美元) 1032.17 1097.9 1226.11 596.92 620.14 旅游创汇(亿美元) 24.96 21.1 0.25 2.2 1.14 2.3 逗留时间 1999年海外留宿旅游者平均逗留时间为6.4天,此中集体旅游者逗留5.9天,散客平均逗留6.7天。从客源形成看:外国人6.7天,华侨8.5天,香港同胞4.1天,澳门同胞4.3天,台湾同胞9.4天。此中,零星旅游者在华平均逗留时间比集体逗留时间长0.8天,台湾旅游者在祖国大陆逗留时间最长,逗留最短的是香港同胞。 2.4 特点 a.行程特点 以短程为主,浏览的城市以1-3座居多。 集体旅游者浏览4座以上城市的占23.7%,散客仅占12.3%。 台湾旅游者的行程相对较长,一次旅游4座城市的占42.7%;香港旅游者的行程最短,95.0%的香港旅游者一次只旅游1-3个城市;旅游4座以上城市的仅占5.0%。 人员、技工/工人、办事员/推销员的平均选种短于其他职业的旅游者;而退休人员、甲士、其他职业者平均行程遍及较长。 以参观度假、宗都朝拜和体裁、手艺交换为目标的旅游者的平均行程要长于其他旅游目标的旅游者,而以投亲访友、商务、会议、健康疗养为目标的旅游者的平均路程相对较短。 b.住宿设备的选择特点: 1999年选择宾馆饭馆住宿皂的占67.5%,比1998年下降了0.6个百分点,选择公寓住宿的占6.0%,比1998年下降0.2个百分点,选择款待所住宿的占8.3%,比1998年添加1.1个百分点;地私家居处住宿的占16.5%,双1998年下降了0.9个百分点。此外,还有1.7%海外留宿旅游者地车船中渡过。商务散客及加入国际会议的旅游者根基选择四、五星级酒店。 2.5 变化趋向 a.港澳台入境人数上升,外国人人数下降。1998年全国入境人数为6250万人,此中港、澳、台入境人数5550多万人,比上年同期增加了13%;外国人入境人数700万人,比上年同期下降了7%。因为破费程度的分歧,1998年海外入境人数虽连结了10%以上的增加率,但外汇收只增加了4%。 b.近程客源的比重有所上升。周边国度和亚洲的客源比重略有下降(但仍是次要客源),近程客源的比重有所上升(欧美客源比重上升应是值得留意的动向)。 c.商务、会议、分务性入境的比重近来在上升。这与我们对外开放的形势相关,也和国度的总体经济情况相关。 d.选择宾馆饭馆住宿的虽略有下降但仍占次要比重,在款待所住宿的比重呈上升势头。 e.商务散客及加入国际会议的旅游者选择宾馆饭馆的比例遍及高于其他海外旅游者;与外国人比拟,港澳台胞以及华侨选择私家住宿的比例比力高。在海外留宿旅游者中,集体旅游者选择宾馆、饭馆住宿的比例(23.1%)较着高于集体旅游者(2.5%)。 3. 来京国内旅游者环境 1999年欢迎外省市来京旅客6130万人次,比1998年增加6.06%。人均破费680.35元,平均逗留6.9天。欢迎外省市来京旅游总收入417亿元人民币。在外埠旅客中,来自周边地域的旅客占40%,沿海地域旅客占50%。 1999年欢迎北京市民旅游人数比1998年增加6.06%,人均破费106.02元,欢迎北京市民旅游总收入33亿人民币。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。 北京市国内旅客绝大大都是公费旅游,消费以中低档为主,公费旅游的消费以中高档为主,但比例只占17.93%。 第二节 北京市旅游涉外酒店市场简析 1.星级涉外酒店(333家)数量 尺度 数量 ------------- 五星级 17 四星级 32 三星级 74 二星级 115 一星级 67 公寓 28 合计 333 2.涉外酒店客房累计供应量 年份 1988年以前 1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 客房数 23650 26173 29520 41048 45858 50129 52475 54330 57500 59385 62107 62816 64238 项目数 97 109 128 167 185 198 212 230 254 269 286 292 300 北京涉外酒店客房车新增供应量 年份 1998 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 客房数 2523 3347 11528 4810 4271 2346 1855 3170 1858 2749 709 1422 项目数 12 19 39 18 13 14 18 24 15 17 6 8 由上看出,近些年来北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100间,平均不低于1000间。 3.区域分布环境 北京的酒店以向阳、东城、海淀最为集中,高档酒店则集中在野阳区的东二环、东城区的王府井大街、东长安街和海淀区的紫竹桥附近。 向阳区、东城区是北京成长较早的商务区,且临近机场、交通便当,该地域的酒店以商务客报酬主,此中一些在京有投资项目标港澳台人士是这一区域高档酒店的持久客户。如高朋楼饭馆、长城饭馆、昆仑饭馆、中国大饭馆等。海淀区因为高科技、IT财产较为集中,各大型中资、外资IT出产厂家多拔取像香格里拉、香山饭馆等高档酒店按期或不按期举办各类产物旧事发布会、全国经销商大会等。别的,海淀区风光名胜旅游点较多,大都国内旅客选择在该区的中低档酒店下榻。 北京市旅游涉外酒店区域分布表 向阳 东城 西城 海淀 宣武 崇文 丰台 近郊 ------------------------------------------------------------- 项目数量 107 43 37 61 21 10 18 50 此中:5星级 8 6 0 3 0 0 0 0 表中数字显示,向阳、东城区五星级酒店数量多,趋于饱和;西城区五星级酒店数量为0,成长潜力较大。 4.将来几年部门新增酒店环境 项目名称 区域 客房套数 估计开业时间 ------------------------------------------------ 金健饭馆 向阳 200 2000 名人五星级酒店 向阳 331 2000 东方广场 东城 660 2001 北京国际金融核心 西城 — 2001 庄胜广场 宣武 — 2002 天圆广场 东城 — 2003 注:北京国际金融核心是按五星级酒店筹建的。 5.客房出租率环境 从下表看,北京市酒店市场的平均出租率为60%;1991年和1998年呈现低谷。目前,呈上升趋向(特别是本年上升显著,大饭馆约占70%)。 北京市近9年酒店平均出租率 年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 平均出租率% 57 67 75 71 67 63 60 48 56 6.运营价钱环境 北京市星级涉外酒店客房平均价 星级 客房平均价(元/间/天) ------------------------- 5 600-1400 4 350-750 3 250-350 2 200-280 1 100-200 1992-1999年北京市酒店平均房价上涨环境对照表 年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 平均房价上涨率% 15.11 42.5 81.58 19.08 -2.03 -4.35 -25.27 -11.43 7.成长趋向 一是高星级酒店的运营比重仍是大头。虽然利润的绝对客和利润率鄙人降,但运营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比分量继续添加。三是新的运营品种在出产。拆零发卖、收集化发卖、分时发卖、售后办事等一系列新的运营品种和运营概念在发生。四是国际酒店办理集团拓展中国市场的速度较快。自1984年至今,假日酒店在中国曾经办理了23家酒店,到2000年将达30家。香格里拉集团在全世界有36家酒店,2000年在中国办理的酒店将达到20家,成为在中国成长迅猛的酒店办理集团之一。新世界酒店集团在中国曾经办理了8家酒店,预备鄙人一个十年达到50家。凯悦集团在中国设有2家酒店,来岁将办理五星级的上海凯悦酒店。喜来登集团在华办理5家酒店、日航集团4家、希尔顿集团3家、半岛集团6家、凯宾斯基3家。总之,国际酒店将勤奋扩大其在中国的市场份额。排去世界前10名的国际集团中,大部门都有在中国办理的酒店。目前,车内的高星级酒店大都是由国际酒店办理集团运营办理,他们凭仗着在消息收集和客房预订、宣传促销与办理、培训等多方面劣势,使本身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国保守酒店业。 第三节 项目周边市场情况阐发 1.区域特点 地舆前提优胜。本项目位于北京市的核心区域,距约2公里,与长安街仅百米之遥;且地处北京贸易黄金地段,东邻西单北大街,距北京金融核心仅一公里;周边的民族文化宫、西单文化广场、图书大厦等,营建出奇特的文化空气。 交通发财。在西长街上有1路、4路、21路、52路、52干线路等公交车通过;西单北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交车通过;承平桥大街上有7路车颠末;别的,西单和地铁站就在本项目地点地附近。 2.合作情况阐发 2.1 从总量上讲仍具有不小的市场空白 北京市四、五星级酒店区域分布表(到1999岁尾) 西城区 其他区域 五星级 0 17 四星级 4 32 本项目所处的西城区虽然是新兴的贸易、商务、金融核心,却缺乏高酒店物业(五星级为0)。 本项目区域市场为东至、西大公主坟、北至车公庄,南至广安门,在此区域内共有四星级酒店5家、三星级酒店9家、二星级酒店4家、一星级酒店3家,不决星级的酒店5家,公寓1家。具体环境见下表: 区域市场内涉外酒店根基环境表 星级 单元名称 单元地址 客房套数 床位数 -------------------------------------------------------------- 4 金都假日酒店 西城区阜外北礼士路98号 331 392 4 西苑饭馆 海淀区三里河路1号 1300 1900 4 民族饭馆 西城区回复门内大街51号 527 800 4 京都信苑宾馆 海淀区什坊院6号 325 540 4 新大都饭馆 西城区车公庄21号 354 624 4 苏源锦江大厦 宣武区广安门外大街3号 202 358 3 顺成饭馆 西城区金融大街甲16号 76 152 3 职工之家 西城区线 燕京饭馆 西城区复外大街19号 543 1086 3 铁道大厦 海淀区北蜂窝甲102号 463 950 3 中土大厦 海淀区北蜂窝6号 304 562 3 梅地亚核心 海淀区回复路乙11号 246 455 3 裕龙五星级酒店 海淀区阜成路40号 268 536 2 紫玉饭馆 海淀区增光路55号 304 544 2 通华苑饭馆 西城区北礼士路101号 41 82 2 凌奇宾馆 西城区百万庄大街8号 124 248 2 北外宾馆 海淀区西三环北路19号 74 127 1 书香园宾馆 西城区北礼士路135号 65 119 1 西单饭馆 西单大木仓北一巷 88 176 1 望海楼宾馆 海淀区玉渊潭公园内 40 80 不决 贵阳饭馆 西城区三里河月坛南街 106 196 不决 京滨饭馆 西城区阜外大街24号 213 426 不决 中国科技礼堂 海淀区回复路3号 264 492 不决 新时代五星级酒店 宣武区广安门内大街338号 210 389 不决 顺峰金阁饭馆 西城区莲花池东路甲1号 55 76 华威大厦 西城区西单北大街130号 108 115 合计 7192 12492 从区域市场内的涉外酒店根基环境能够看出,涉外酒店(27家)占全市场涉外酒店总量的比例为7.78%。可供给的床位数为12492张,全年无效供给为12492×365=455.96万人。西城区市场能够说是向阳、东城之后新兴起的商务核心地带,加上其辐射范畴(城西、城南、城西北的大部门地域),该市场应占全市15%的无效需求(621.74万人)。可见区域市场还存有较大的市场缺口。 2.2 对高星级酒店特别是五星级酒店仍有必然需求 a.北京金融核心对高星级酒店有较着需求。金融核心内有中国人民银行、上海浦东成长银行、中国扶植银行、中信实业银行、国信证券、世纪互联、中国银行、交通银行、华夏很行、安然寿险、中瑞华会计师事务所、北京华虹—NEC、北京金达融信计较机系统工程无限公司、保捷全球电脑软件公司、中国网通、清华比威、首都消息成长股份无限公司等,这些大银行和企业的商务勾当(包罗商务会议)对该地域高星级酒店有较大的需求。 b.西城区有浩繁的国度级单元。跟着中国插手WTO的临近,这些国度级单元的国际交往将大大添加,国际交往将大大添加,国际交往的添加会带来大量的国际客源。目前当地域高星级酒店不克不及顺应这种成长势头。 c.区域内有富贵的西单贸易街。大量的国际、国内旅客,对高档酒店设备的需求比力兴旺。 2.3 有响应的辐射范畴 因为京城西部地域高星级酒店缺乏,所以本项目能够辐射到西部绝大部门地域。中关村是IT、高科技财产稠密的地域,近来已有一些单元呈现东迁东城、向阳区的现象,此中很主要的一个缘由是中关村附近没有高档酒店,企业召开高级商务会议时,不得不去东城、向阳一带。 第四节 来京海外旅游者人数预测 本项目定位于五星级的高级酒店,所以在预测总体市场时,海外旅客占很大体素。 方式一: (万人) 年份 年份序号(t) 现实欢迎人数(Y) t×Y t×t 预测欢迎人数 ------------------------------------------------------------------- 1980 -19 28.6 -543.4 361 1981 -17 39.4 -669.8 289 1982 -15 45.7 -685.5 225 1983 -13 50.9 -661.7 169 1984 -11 65.7 -722.7 121 1985 -9 93.7 -843.3 81 1986 -7 99 -693 49 1987 -5 108.1 -540.5 25 1988 -3 120.4 -361.2 9 1989 -1 64.5 -64.5 1 1990 1 100.1 100.1 1 1991 3 132.1 396.3 9 1992 5 174.8 874 25 1993 7 202.7 1418.9 49 1994 9 203 1927 81 1995 11 206.9 2275.9 121 1996 13 218.9 2845.7 169 1997 15 229.8 3447 225 1998 17 220.1 3741.7 289 1999 19 252.4 4795.6 361 合计 0 2656.8 15936.6 2660 2003 27 294.57 2004 29 306.55 1.绘制散点图。由散点图可见,察看值的时间序列接近直线,故采用直线.设预测模子为:Y=a+bt,求直线趋向预测模子参数。 a=132.84,b=5.99,预测模子为Y=132.84+5.99t。 3.将已知时间序列为t代入预测模子,得出预测值。 Y(2003)=132.84+5.99×27=294.57(万人); Y(2004)=132.84+5.99×29=306.55(万人)。 北京市1980-1999年积年欢迎海外旅游者人数 方式二: (万人) 年份 现实欢迎人数(Y) 环比指数X -------------------------------- 1980 28.6 1981 39.4 1.38 1982 45.7 1.16 1983 50.9 1.11 1984 65.7 1.29 1985 93.7 1.43 1986 99 1.06 1987 108.1 1.09 1988 120.4 1.11 1989 64.5 0.54 1990 100.1 1.55 1991 132.1 1.32 1992 174.8 1.32 1993 202.7 1.16 1994 203 1.00 1995 206.9 1.02 1996 218.9 1.06 1997 229.8 1.05 1998 220.1 0.96 1999 252.4 1.15 几何均衡数 1.12 从上表能够看出,北京市欢迎海外旅游者的人数不断在上升,且上升速度(环比速度)大体接近。故采用几何均衡法进行预测。 Y(2003)=252.4×1.12的4次方=397.16(万人) Y(2004)=252.4×1.12的4次方=444.82(万人) 将两种方式所得的预测值都付与不异的权数(0.5),则得出最初的预测值为: Y(2003)=294.57×0.5+397.16×0.5=345.84(万人) Y(2004)=306.55×0.5+444.82×0.5=375.69(万人) 可见,北京海外旅游市场客源增加趋向看好。 第五节 五星级酒店客房出租率预测 1.北京市五星级酒店平均客房出租率 单元名称 平均客房出租率(%) ---------------------------------------- 高朋楼店 53 香格里拉饭馆 68 长城饭馆 67 王府饭馆 59 皇冠假日饭馆 74 华侨饭馆 69 昆仑饭馆 54 北京饭馆 55 垂钓台宾馆 48 中国大饭馆 67 希尔顿饭馆 74 京瑞大厦 63 新世纪饭馆 70 港澳核心瑞士饭馆 71 京广核心 70 长富宫核心 65 凯宾斯基饭馆 67 合计 1094 平均 64.35 2.本项目开业后客房出租率预测 年份 平均出租率% ------------------ 1992 64.67 1993 69.68 1994 69.86 1995 66.16 1996 66.08 1997 64.85 1998 63.79 1999 64.35 平均 66.18 2003 67.98 2004 68.59 Y(2003)=66.18%×(1+0.9%)的3次方=67.98% Y(2004)=66.18%×(1+0.9%)的4次方=68.59% 第六节 五星级酒店平均房价及停业形成 1.北京市五星级酒店1999年平均房价 单元名称 客房现实平均房价(元/间/天) ---------------------------------------------- 高朋楼饭馆 999 香格里拉饭馆 566 长城饭馆 641 王府饭馆 525 皇冠假日饭馆 478 华侨大厦 350 昆仑饭馆 785 北京饭馆 525 垂钓台宾馆 1223 中国大饭馆 988 希尔顿酒店 658 京瑞大厦 316 新世纪饭馆 328 港澳核心瑞士饭馆 706 京广核心 447 长富宫核心 484 凯宾斯基饭馆 784 合计 11140 平均 655.29 2.北京市五星级酒店1999年停业形成 单元名称 停业收入 (不含公寓) 客房 公寓 写字楼 其他 -------------------------------------------- 高朋楼饭馆 40 60 香格里拉饭馆 45 55 长城饭馆 53 47 王府饭馆 27 73 皇冠假日饭馆 66 34 华侨大厦 61 39 昆仑饭馆 48 52 北京饭馆 56 44 垂钓台宾馆 56 44 中国大饭馆 49 51 希尔顿酒店 46 54 京瑞大厦 55 1 44 新世纪饭馆 37 5 16 42 港澳核心瑞士酒店 40 9 9 42 京广核心 25 18 30 27 长富宫核心 29 23 20 28 凯宾斯基饭馆 27 17 13 43 平均 44.71 (含公寓) 京瑞大厦 55 1 44 新世纪饭馆 37 5 16 42 港澳核心瑞士酒店 40 9 9 42 京广核心 25 18 30 27 长富宫核心 29 23 20 28 凯宾斯基饭馆 27 17 13 43 平均 35.5 12.17 17.6 37.67 第七节 本项目利弊阐发(SWOT阐发法) 1.劣势(Strength) 1.1 地舆位置劣势 北京金融核心、西单贸易街等将成长成为北京经济的主要构成部门。方针市场区域内,五星级酒店仅此一家,因而,地舆位置的优胜性和必然期间内的垄断性及稀缺性将是客房出租率的有益保障。 1.2 客源劣势 把握好项目周边商务、休闲旅游度假和其他相关主要勾当较多等特点,将能吸引足够的客源。 1.3 品牌和办理劣势 该项目委托××办理集团进行办理。四时酒店办理集团品牌对将来的旅游者、商务散客、高级会议等都具有优良的诺言度,同时××办理集团在输出品牌和办理的同时也为其在中国酒店业市场成长的将来奠基了较高的起点。 2. 劣势(Weakness) 2.1 北京涉外饭馆共有333家,因布局性不均衡,形成了西城区极大的市场机遇,但仍不克不及消弭在总量上酒店供大于求的负面影响。 2.2 方针客源市场中的会议份额可能因时间上的不确定性而影响其出租率。 2.3 刚开业的两年内,新项目对随机性的方针客源另有一段时间的认知过程。 3. 机遇(Opportunity) 3.1 跟着我国经济的成长和即将插手WTO,各类根本设备和旅游情况将持续改善,大规模欢迎散客旅游者的前提曾经成熟,团队参观旅游者在入境旅游者中的比例将有所下降;同时,伴跟着对外开放的进一步扩大,度假旅游等新型产物的开辟,度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大添加,这将确保北京高档酒店的出租率持续攀升。 3.2 北京涉外酒店虽总量过剩但城区布局并不均衡,在合作的情况下,仍有实体不竭地寻找市场机遇进入酒店业。该项目有较为丰裕的时间、空间确立本身在市场所作中的应有地位。 3.3 金融核心的兴起便得五星级酒店最次要的方针客源——商务客源及会议客源呈现腾跃式增加。 4. 要挟(Thteat) 4.1 外贸饭馆、写字楼、公寓功能酒店化,分流了相当部门的客源。 4.2 近几年三公里范畴内因地舆位置的优胜可能呈现其他投资者筹建新的五星级酒店。 4.3 北京市所有涉外饭馆面涉着为争取方针客源而进行不良价钱战的影响。 第八节 本章小结 一是市场调研环境表白,××区欢迎旅游人数、具有客房量应占全市的15%摆布,目前另有4-5%的缺口。××区因为特殊的地舆位置、经济成长强劲和需求兴旺等形成了极大的高档酒店市场机遇,发生了填平补齐的机缘,这种填平补齐手工艺过程也刺酒店业布局优化化的过程。 二是各区环境的分歧发生了填补差别的机缘,这一过程也是城区布局优化的过程。目前,区域市场内仅有民族饭馆、新兴宾馆等,且都规模不大,档次不高。本项目在该区将具有极强的合作力,无望成为京城西部地域酒店的中新明星和龙头企业。 三是项目扶植周边的金融核心、西单贸易街庞大的市场容量使北京××五星级酒店项目具有必然的成长空间。客源、会议以及相关勾当较多,加上本项目中方开辟商在京城颇出名气和礼聘了国际出名连锁饭馆——××办理集团进行运营办理等,这些都对该项目建成当前的一般运营十分有益。 四是北京国际地位的加强,国际、国内商务勾当的日益屡次,以及国际、国内旅游业的持续成长将鞭策北京酒店业继续繁荣、畅旺。 第四章 扶植用地及相关配套前提 第一节 扶植用地概况 1992年,A公司连系西单地域革新提出合适北京市城市总体规划要求的达智地域危房革新方案,经××区计委和××建委批复,次年打点了地盘划拔手续。 扶植用地位于北京市××区西单北大街西侧××地域,该用地东距2.3公里,西距回复门1.1公里,南距回复门大街100米,地处市核心闹市地域。 第二节 用地劣势及场址选择 1.地舆位置优胜 ××区是北京市政治、文化核心区之一,也是正在扶植中的金融核心地点地。本项目场址距金融街1.1公里,沿线西行有中国银行、国内商业局、中国工商银行、中国人民银行、北京国际金融大厦、近海大厦等浩繁金融机构和单元。沿长安街东行6-7公里为东三环正在扶植中国国际商务办公区,西行3-4公里为国度次要部委办公区。 扶植肜地还处于北京最出名的贸易街西侧,此地产厦云集,汇集北京地域甚至在全都城有必然出名度的厂商,如西单商场、华威大厦、西单赛特大厦、中友商场、西单文化广场、首都时代广场、图书大厦等。 本项目场址地处市核心,到市区各次要文化设备、名名胜点也十分便利。 可见,地舆位置的优胜性和优良的区域情况为本项目标一般运营奠基了优良根本。 2.周边贫乏同类酒店,市场劣势较着 ××地域与王府井地域比拟高档酒让数量较着是少(五星级酒店为空白),项目选址周边多为贸易大厦、办公楼(写字楼),因而选择该地域扶植××五星级酒店具有必然的有益前提。 3.出行便利,交通便利 拟建项目用地属北京,××E11号用地,东侧有规划中的华远路,由华远路南行200米可至长安街,向东150米可到西单大街。跟着西单路口革新工程和西西工程的完成,该用地出行各件将十分便当。 本项目距西二环1.1公里,北二环5,东二环6公里,四周有多条公交线路和地铁,可为客人达到城区各地供给便利前提。 4.市政配套前提好,项目实施有根基保障 西西工程经多年统筹规划与扶植,市政根本设备大为改善,现有西单开闭所、10号地煤气调压站,热力、上下管道、电信管线一应俱全。本项目扶植所需相关内容可就近接入管线.项目扶植可带动区域经济成长,合适北京市城市总体规划要求 按北京市城市总体规划要求,西单地域是北京市主要的贸易成长地域。西西工程地合适成长规划是求的同时,强调兼顾与其同步扶植的金融、文化、办事等设备,以达到彼此陪衬和配合推进的目标。本项目标实施对完美区域分析办事功能,带动处所经济成长将起鞭策感化。 第三节 场址天然概况 1.地形、地貌 该用地现已完成拆迁,三平一通,地形平展,平均坡度1%。 2.地质 按照附近工程地质勘察材料表白,该地域地质前提较好,地耐力较高。地下水水位较低,但旱季施工需考虑降水。 3.景象形象 本市为暖温带大陆性天气,四时分明、雨热同季,年平均温度11℃。平均温度最高为7月,最低为1月。极端最高气温40.3℃,极端最低气温为-21.0℃。最大积雪深度22厘米,最深冻土层为70厘米。年平均降水量为600毫米摆布,日最大降水量为192.1毫米。冬、春、秋三季以西冬风为主,夏日以东南风为主,最大风速22.4米/秒。 第四节 市政配套前提 1.供水 拟建场址北侧皮库胡同、南侧民丰胡同及东侧××路均有规划的DN300供水管线。按照近期市政部分会商、皮库胡同及民丰胡同管线由×公司担任实施,××路管线由×公司实施。 按照本项目扶植规模,经初步估算,DN300管线单路供水不克不及完全满足本项目需要,需从两路引入,具体位置待后期设想再定。 2.雨污水 现场址东、南、北侧都有已新建的雨水、污水管线,北侧皮库胡同雨水DN600,污水DN400;南侧民丰胡同雨水DN1550,污水DN1050,经初步估算南、东两测雨污水管线可满足本项目需要,具体位置待后期设想确定。 3.供电 按照本项目扶植规模,估计总用电负荷5000KW,变压器安装容量约11000KVA。该地域现有西单开闭站,经与供电部分初步协商,可从该开闭站引10KV双路供电至本项目变配电室。 4.电信 现北侧皮库胡同、南侧民丰胡同、××路规划有电信管道,此中皮库、民丰胡同为36孔,华远路72孔,估计与本项目同期施工。如从东侧引入可保障本项目需要。 5.热力 现东侧华远路规划有DN500市政热力管线,从东侧引入可保障本项目热源要求。 6.煤气 现西西工程10号地有煤气调压站,故本项目用气可从此接入。 第五章 扶植方案 第一节 扶植准绳 1.完美地域办事功能 西单地域虽贸易大厦、商场较为集中,但缺乏高档次酒店,这与当地域文化、金融的办事功能不敷协调。应扶植以客房、餐饮为主,辅助办公、会展、文娱等功能齐备的分析性高档酒店。 2.既与周边建筑情况相协调,又能凸起本身建筑气概 力争成为本专区甚至北京市有代表性的酒店之一。 3.确保硬件设备一流,利用功能齐备、便当和舒服 第二节 运营内容 1.客房办事(为国际、国内的小我或集体供给高档次的客房办事) 1.1 为短期国际、国内旅客办事(尺度客房)。 1.2 为短期国际、国内商务办事(尺度客房)。 1.3 为短期国际、国内政务人员办事(尺度客房)。 1.4 为短期国际、国内事务人员办事(尺度客房)。 1.5 为短期国际、国内政要办事(高级套房)。 1.6 为持久国际、国内政要办事(高级套房)。 1.7 为国际、国内机构办公用房办事(写字间)。 1.8 为国度产脑与世界性组织机构领袖办事(总统套房)。 2. 会议、展览与展现办事 为国际、国内分歧规模的会议、展览与展现勾当供给全方位、全过程办事。为此,设想了大、中、小会议核心和展览与展现厅。 2.1 为商务会议办事。 2.2 为手艺会议办事。 2.3 为学术会议办事。 2.4 为政务会议办事。 (中国论文联盟拾掇) 2.5 为旧事成长会办事。 2.6 为展览与展现办事。 3. 贸易办事 3.1 为住店客人及机构供给一体化的购销办事。 3.2 为过往客人及机构供给精品购销办事。 3.3 运营主业:旅游用品、礼节用品、留念品、艺术品、糊口用品、文化用品、办公用品等。 4. 餐饮办事 4.1 为住店客户供给一体化餐饮办事。 4.2 为过往客户供给特色性餐饮办事 4.3 运营主业:西餐、西餐、茶座、酒吧。 4.4 特色运营:日餐、韩餐、泰餐、素餐等。 5. 文娱办事 5.1 为住店客户供给一体化文娱办事。 5.2 为过往客户供给普通化文娱办事。 5.3 运营主业:泅水、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会、电子游戏等。 5.4 按照时髦性要求开展别致性、趣味性、刺激性的文娱及健身办事。 6. 其他办事 6.1 美容、美发办事。 6.2 保健办事(医疗、桑拿、按摩、氧吧、心理测评、心理征询)。 6.3 泊车办事 6.4 邮政办事 6.5 金融办事 6.6 交通办事 6.7 旅游代办署理 第三节 扶植规模及内容 按照市场调研、阐发,本项目建筑面积10-12万平方米,设客房300-400间(尺度间)、酒店式公寓200-250套。本建议书提出A、B两个扶植方案。 1. 扶植规模 方案A:总用地12715平方米,总建筑面积109030平方米;此中客房350间,酒店式公寓200套,总投资154850万元(含铺底流动资金)。 方案B:总用地12715平方米,总建筑面积117000平方米;此中客房400间,酒店式公寓250套,总投资163157万元(含铺底流动资金)。 2.扶植内容 A方案 B方案 2.1 酒店客房(按尺度间设想) 350套 400套 2.2 酒店式公寓 200套 250套 2.3 会议 3500平方米 3500平方米 2.4 展场 4000平方米 4000平方米 2.5 餐饮 10000平方米 10000平方米 2.6 商务(含商场) 5500平方米 5500平方米 2.7 文娱康体 6200平方米 6200平方米 2.8 地下泊车 240位 240位 总建筑面积 109030平方米 117000平方米 本项目还招考虑办公主动化系统、楼宇自控系统、主动消防系统、保安监控系统、卫星领受闭路电视系统等设备,地智能化方面是有特色。 3. 方案比力 方案A:是以两组十二层建筑和四层裙房形成的建筑,外形以曲线为主,凸起民族气概,外墙以窗、石材粉饰为主;曾经北京市规划员会核准。 方案B:由两栋建筑加裙房构成,靠北侧建20层以上高层建筑,外墙以石材、铝板、玻璃幕墙为主,立面及粉饰气概更近于现代气概。高度可能跨越现有规划限高。 分析比选,本建议书暂保举A方案,待可研阶段再作深切论证。 第四节 扶植方案 1.建筑方案 本项目标建筑气概应表现东方文化的内涵,建筑艺术处置是重视神似而不是形似。既是承继和成长优良的民族文化,又是合理接收、融汇先辈的西文文化。 2.布局工程 2.1 布局选型 主体布局拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙布局系统,工程合理利用年限为60年。 2.2 根基前提 a.风荷载根基风压:0.35KN/平方米 b.地面粗拙度:C类 c.根基雪压:0.30DN/平方米 2.3 地动感化 a.设防烈度:8度 b.震别:近震 c.建筑物的主要性类别:丙类 d.建筑物平安品级:一级 e.场地冰冻深度:0.8m 3.公用设备 3.1电气专业 3.1.1 电气系统:变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇主动节制系统、火警主动报警系统及告急广播系统、闭路监督系统、防盗报警系统、分析布线系统(语音数据通信用)、计较机收集系统(含收集、程控互换、数据库等)、卫星通信系统、IC卡系统、泊车场办理系统、建筑设备弱电集成系统、有线 变配电系统用量负荷估算: 本工程用电量负荷估算为11000KVA。 选择5台2000KVA、1台1600KVA变压器,高压柜选用32台,低压开关柜(含功率因数储藏柜)选用40台,选择动力配电箱、节制箱、照明配电箱、双电源互投箱若干。 3.2 空调制冷工程 本工程总建筑面积10.9万平方米,其空调总冷量估算约10500KW(900万大卡/时),按总建筑面积计较的冷目标约82大/平方米。 冬季空调热负荷与建筑体形及空调加温体例关系较大,本工程暂估算空调总热负荷1100KW(810万大卡/时),热目标约74大卡/平方米。 3.3 给排水专业 3.3.1 系统 糊口给水供水系统:供人员糊口用水、空调冷却补水及绿化用水等。 中水系统:按北京市划定,本工程需要设中水供水系统。 排水系统:分污水、废水、雨水三个排水系统。 3.3.2 水量 ——给水: 糊口用水量:约235立方米/d 空调冷却补水量:约470立方米/d 绿化等其他用水量:约10立方米/d 最大日用水量:约710立方米/d ——排水: 排污水量:约2100立方米/d 排雨水量:约700立方米/d 4.建筑防火 按照《高层民用建筑设想防火规范》(GB50045-95)划定,本建筑为一类建筑,其耐火品级为一级。 本建筑物操纵城市道路和建筑物本身车道形成了环形消防车道。因建筑物总长度跨越220米,所以地两头设立了穿过建筑物的车道,车道宽度大于3.5米,高度大于4米。本建筑物满足了《高层民用建筑设想防火规范》(GB50045-95)第4.3节关于消防车道的要求。 按照《汽车库、修车库、泊车场设想防火规范》(GB50067-97)第3.0.1条划定,本项目汽车库属于Ⅱ类。 4.1 建筑功能及防火防烟分区 a.全楼均设有喷淋灭火系统,所以防火分区的面积地下不大于1000平方米,地上不大于2000平方米,防火区操纵防火墙和设加密喷淋的防火卷帘门划分。 b.防烟分区:防烟分区的面积一般不跨越500平方米,而且不逾越防火分区。防烟分区用大于(等于)500mm高的梁或挡烟垂壁划分。 4.2 建筑分散走道、平安出口及防火门设置 a.本楼分散楼梯宽度为14.5m,满足《高层民用建筑设想防火规范》(GB50045-95)第6.1.10条要求。 b.每个防火分区均设2个或2个以上平安出口,并有1个或1个以上能直通室外的平安出口。消防节制室、消防水泵房设有直通室外的平安出口。所有设地防火墙上的门均有耐火极限不低于1.2h的甲级防火门或设加密喷淋的防火卷帘门(丙级防火门)。 5.消防给水与排水 5.1 消防用水量及火警延续时间 室外消防用水量为25L/s,室内消火栓系统用水量为25L/s,火警延续时间为3h。主动喷火灭火系统用水量为30L/s,火警延续时间为1h。水喷雾灭火系统设想喷雾强度为20L/(min·m),持续喷雾时间按0.5h。 5.2 室内消防给水设想 a.消炎栓给水系统:本建筑物设有一套消火栓给水系统,给水管道安插为环状,消防竖管通过水量不少于15L/s。 本建筑物北楼顶层的水箱间设有消防水箱,储水量为18立方米,确保火警初期的消防用水。 地下三层设有消防泵房,内设三台消防水泵(此中一台为备用,三台水泵工作能力不异)。失火时,自糊口、消防合用蓄水池吸水,送至消防管网。 由建筑物高度所限,顶层消防水箱不克不及满足最晦气点消火栓水压及主动喷水灭火设备水压的需要。为此,设想中采用了稳压泵增压办法。 该工程选用带自救卷盘的消火栓,并设有进接启动消防和加压水泵的工作、毛病形态的功能。消火栓栓口直径65mm,喷嘴直径19mm,水龙带25mm。每个防火分区设置不少于2套消火栓,满足在统一防火分区内相邻两套消火栓水枪充分水柱同时达到任何部位,消火栓办事半径小于25mm。消防电梯前室及防排烟楼梯前室设有消火栓,在建筑物屋顶设有查验用的消火栓。 在一层南头和中部别离设有墙壁式消防水泵接合器,每处两个,一个用于消火栓系统,另一个用于主动喷水系统。 b.主动喷水灭火系统 该建筑物为中等危险品级。在地下车库、商场、餐厅及厨房、会议室、宴会厅、文娱健身场合、饭馆客房、饭馆走廊及前厅、仓库等处设置主动喷水灭火系统。设想喷洒水量为15L/s,火警延续时间为1h。 主动喷水灭火系统给水通过设在地下三层消防水泵房内的三台(此中一台为备用)消防泵供给。消防泵与火警报警安装联锁。 在每个主动喷水灭火系统装设有湿式报警阀、节制阀、水火警警铃、系统查验安装、压力表及水流指示器。 在建筑物顶层设有消防水箱,储有18平方米的消防用水量,供主动喷水灭火系统利用。在一层设有墙壁式消防水泵接合器,与主动喷水灭火系统相连。 主动喷水灭火系统喷头最大庇护面积为12.5平方米,喷头与墙、柱最大间距为1.8米,喷头间最大间距为3.6米。在防火卷帘和主动扶梯附近的喷头考虑了恰当加密。 c.水喷雾灭火系统:按照《高层民用建筑设想防火规范》(GB50045-95)第7.6条划定,本工程柴油发电机房及油箱间设想水喷雾灭火系统。该系统的喷雾强度为20L(min·平方米),其消防火泵及水泵接合器与主动喷水来火系统共用。持续喷雾时间按0.5h计较。 灭火器设置装备摆设:在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场合或易燃品集中地址、变配电站、德律风站、消防节制室等处按建筑灭火器设想规范要求设置装备摆设必然数量的挪动式灭火器,用来毁灭初期火警。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房公用灭火系统。 第六章 环保、绿化、劳动平安与卫生 第一节 环保、绿化 本项目周边没有大工场(企业),只要少数街道办的小型加工补缀厂,如食物加工、服装加工等。 1.污染源 1.1 大气污染 次要来自部门家民采暖用小煤炉、单元自备汽锅房;另一污染源是汽车尾气,因为地处富贵区,车流量大、车速低、时间长,所以汽车尾气污染较为严峻。 1.2 噪声污染 该地域地处贸易富贵区,车多、人多、噪声污染较为严峻。其次要污染源为交通噪声、人群噪声和相关设备噪声。 1.3 水污染 该地域开辟和革新方才起步,市政设备并未完美,周边居民住房的下水设备简陋,糊口污水排放管道及茅厕渗漏形成分歧程度的水污染。 1.4 相关烧毁物污染及施工污染 2. 污染管理 2.1 大气污染管理 地下车库设有汽车尾气排烟设备,排风量按6次/h换气量计较,送风量按5次/h换气量计较;晚上送、排风量均减半;排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风,烟气排入竖井,然后由屋顶出口排出。 2.2 噪声污染管理 本工程的次要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各类水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了削减这些设备噪声对情况的污染,设想中在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了削减对情况的污染,设备均设置在封锁的零丁房间内,其墙面进行必然的吸噪处置,使噪声降到规范答应的范畴内。为了降低空调、通风及柴油发电机的烟管等气流噪声,按照具体环境在管道上采纳了分歧消声办法。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机,为了削减振动对操作人员及情况的影响,对这些设备采纳了隔振及减振办法。冷却塔设在北端屋顶靠两头位置,四周有较高的女儿墙隔挡,并选用声级较低的产物,从而使噪声影响节制到最小程度。 2.3 水污染处置 本项目各卫生间污水经化粪池处置后排入城市污水管网。化粪池设在12号地,具体规模、位置由华远公司统筹规划设置。本工程中设有中水设备,规模为200t/d摆布。北京市划定的中水水质尺度次要目标为:BOD100mg/L;COD500mg/L;SS10mg/L。污水经处置后能满足北京市划定要求。中水次要用于茅厕冲刷、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处置,最终至城市污水管网。 2.4 固体烧毁物管理 本项目固体烧毁物次要来自糊口垃圾及商场烧毁的包装材料,顾客丢弃的烧毁物等。总量估量3t/d摆布。固定烧毁物均集中到一个密闭式垃圾间内,然后由环卫部分运大公共垃圾处置。 2.5 施工期情况管理 施工期噪声及扬尘对情况影响较大,扶植备工中禁止高噪声的施工设备在夜间进行功课。在施工现场的四周设立较高的姑且围墙,以削减扬尘、噪声对四周景观的影响。 为削减施工期间对四周居民收看电视的影响,扶植在收看电视的时间尽量削减大型车辆和机械设备的运转。 3.情况绿化 本项目东侧设置了集中公共绿地,绿化面积达到了占地面积的20%,此外,还有部门屋顶绿化。 第二节 劳动平安 1.土建平安 本项目根本采用梁板式筏形根本,地下及地上两头部位为框架——剪力墙布局,地上南北两部门为板块——剪力墙布局。该工程按抗地动8度设防。饭馆客房卫生间、泅水池、公共浴室及卫生间等处采纳了防滑办法。 2.防火防爆 本项目为一类建筑物,耐火品级为一级,相关防火办法见建筑防火设想。 相关煤气工程的平安办法按煤气公司规范要求进行设想。 3.电气平安 本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联合。对澡盆、洗澡盆、泅水池和渡水池及其四周、电梯安装等进行辅助等电们联合。澡盆、洗澡盆、泅水池和渡水池的水池及其四周等各区内所选电气设备具有以下庇护品级。 在0区内:IPX7;在1区内:IPX5;在2区内:IPX4;在3区内:IPX1;在公共混堂内IPX5。 建筑物内一般场合的插座配电采用三相五线制,并加装漏电庇护,对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比力潮湿处所的用电设备采用三相五线制,并加装漏电庇护安装,但消防泵不消漏电庇护。 本工程电气线路和用电设备按规范要求别离装设过负荷庇护和短路庇护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足划定要求。变压器、凹凸压配电屏、电容器柜、发电机节制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫,绝缘垫耐压品级不低于10KV。对

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